বাড়ি কেনার আগে আসল সামর্থ্য কত? ঋণ, EMI ও ডাউন পেমেন্টের হিসাব জানুন

Home Buying: ভারতের বড় শহরগুলিতে বাড়ির দাম গত কয়েক বছরে দ্রুত বেড়েছে। ফলে বাড়ি কেনার আগে শুধু ব্যাংক কত টাকা ঋণ দেবে, তা দেখলেই হবে না। নিজের প্রকৃত ক্রয়ক্ষমতা, মাসিক ইএমআই, ডাউন পেমেন্ট এবং ভবিষ্যতের আর্থিক ঝুঁকি হিসাব করাও জরুরি।

সম্প্রতি অ্যানারক-এর একটি রিপোর্ট অনুযায়ী, দেশের শীর্ষ সাতটি শহরে গড় আবাসিক সম্পত্তির দাম ২০২১ সালের প্রতি বর্গফুটে ৫,৮২৬ টাকা থেকে ২০২৫ সালে বেড়ে ৯,২৬০ টাকা হয়েছে। অর্থাৎ চার বছরে দাম বেড়েছে প্রায় ৫৯ শতাংশ, বার্ষিক চক্রবৃদ্ধি হারে বৃদ্ধি প্রায় ১২ শতাংশ। এই পরিস্থিতিতে বাড়ি কেনার আগে কতটা ঋণ নেওয়া নিরাপদ, কত টাকা নিজের হাতে রাখা উচিত এবং কত ইএমআই সামলানো সম্ভব, তা বোঝা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

ব্যাংক পুরো বাড়ির খরচ দেবে না

সাধারণত ব্যাংক বাড়ির চুক্তিমূল্যের প্রায় ৭৫-৮০ শতাংশ পর্যন্ত হোম লোন দেয়। বেতনভোগী ঋণগ্রহীতাদের ক্ষেত্রে কোনও কোনও ব্যাংক সামান্য বেশি অংশও দিতে পারে।কিন্তু স্ট্যাম্প ডিউটি, রেজিস্ট্রেশন ফি, বাড়ি সাজানোর খরচ এবং অন্যান্য অতিরিক্ত খরচ সাধারণত হোম লোনের আওতায় পড়ে না। অর্থাৎ বাড়ির মোট খরচের ৮০ শতাংশ ব্যাংক দেবে ধরে নিয়ে পরিকল্পনা করা ঠিক নয়।

আর্থিক বিশেষজ্ঞদের মতে, ক্রেতার অন্তত ২০-২৫ শতাংশ ডাউন পেমেন্ট দেওয়ার লক্ষ্য রাখা উচিত। সামর্থ্য থাকলে ৩০-৩৫ শতাংশ নিজের টাকা থেকে দেওয়া আরও ভালো। এতে ঋণের পরিমাণ কমে এবং মাসিক ইএমআইয়ের চাপও নিয়ন্ত্রণে থাকে। ডাউন পেমেন্টের ঘাটতি মেটাতে পার্সোনাল লোন, টপ-আপ লোন বা অনানুষ্ঠানিক ধার নেওয়া এড়ানো উচিত। এতে একসঙ্গে একাধিক ঋণের দায় তৈরি হয়ে আর্থিক চাপ বাড়তে পারে।

ইএমআই কত হলে নিরাপদ?

বাড়ির ঋণের ইএমআই ideally নেট হাতে পাওয়া মাসিক আয়ের ২৫ শতাংশের মধ্যে রাখার পরামর্শ দেওয়া হয়। অন্য সব ঋণ মিলিয়ে মোট ইএমআই যেন আয়ের প্রায় এক-তৃতীয়াংশের বেশি না হয়, সেই লক্ষ্যও রাখা উচিত। দুই জনের আয় রয়েছে এমন পরিবারে হিসাব করার সময়ও সতর্ক থাকা দরকার। বিশেষজ্ঞদের মতে, সম্ভব হলে একজনের আয়ের ভিত্তিতে মোট ইএমআই ৪০ শতাংশের মধ্যে রাখলে ঝুঁকি কমে। এতে কোনও কারণে একজনের আয় বন্ধ হয়ে গেলে পরিবারের আর্থিক চাপ সামলানোর সুযোগ থাকে।

শুধু ইএমআই কমানোর জন্য দীর্ঘমেয়াদি ঋণ নয়

ঋণের মেয়াদ বাড়ালে মাসিক ইএমআই কমে যায় ঠিকই, কিন্তু দীর্ঘমেয়াদে মোট সুদের খরচ অনেক বেড়ে যায়। তাই শুধু ইএমআই সামলানোর জন্য ৩০-৩৫ বছরের হোম লোন নেওয়া উচিত নয়। বিশেষজ্ঞদের মতে, সম্ভব হলে ঋণের মেয়াদ ১৫ বছরের মধ্যে রাখা ভালো। প্রয়োজন হলে তা ২০ বছর পর্যন্ত বাড়ানো যেতে পারে। যাঁরা নিয়মিত প্রি-পেমেন্ট করার পরিকল্পনা করছেন, তাঁরাও সর্বোচ্চ ২০ বছরের মেয়াদ বিবেচনা করতে পারেন। বয়স বেশি হলে আরও সতর্ক হওয়া প্রয়োজন। চাকরির নিরাপত্তা ও অবসরের সময় বিবেচনা করে প্রবীণ ঋণগ্রহীতাদের ক্ষেত্রে ১০-১৫ বছরের ঋণের মেয়াদ বেশি উপযুক্ত হতে পারে।

কখন বুঝবেন আপনি সামর্থ্যের বাইরে বাড়ি কিনছেন?

বাড়ি কেনার জন্য বড় অঙ্কের ডাউন পেমেন্ট জোগাড় করতে গিয়ে যদি ধার করতে হয়, সেটি প্রথম সতর্ক সংকেত। এছাড়াও নেট হাতে পাওয়া আয়ের ৫০ শতাংশের বেশি ইএমআই হলে সেটিকে গুরুতর আর্থিক ঝুঁকির লক্ষণ হিসেবে দেখা উচিত। আরও কয়েকটি সতর্ক সংকেত হল:

• চাকরি হারালে কাজে লাগবে এমন জরুরি তহবিল ভেঙে ডাউন পেমেন্ট দেওয়া
• অবসরকালীন সঞ্চয় ব্যবহার করে বাড়ি কেনা
• পরিবার বা বন্ধুদের কাছ থেকে ধার নেওয়া
• পার্সোনাল লোনের সঙ্গে একাধিক উৎস থেকে ধার করা
• বাড়ি কেনার পর সঞ্চয়ের জন্য কোনও অর্থ না থাকা

নিজেকে একটি গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্ন করা উচিত, চাকরি চলে গেলে বা পরিবারের একজনের আয় বন্ধ হয়ে গেলে এই ইএমআই কি চালানো সম্ভব হবে?

বাড়ি কিনে অন্য আর্থিক লক্ষ্য নষ্ট করবেন না

বাড়ির ঋণের ইএমআই দিতে গিয়ে যদি বিনিয়োগ, অবসরকালীন সঞ্চয় বা জরুরি তহবিলে নিয়মিত টাকা রাখা বন্ধ হয়ে যায়, তাহলে বাড়িটি আপনার সামর্থ্যের বাইরে হতে পারে।

অতিরিক্ত ইএমআইয়ের কারণে ভ্রমণ বা অন্যান্য প্রয়োজনীয় খরচ কমানোর পাশাপাশি স্বাস্থ্য সংক্রান্ত জরুরি পরিস্থিতিতে নতুন করে ঋণ নিতে হতে পারে। এমনকি অবসর নেওয়ার পরিকল্পনাও পিছিয়ে যেতে পারে।

বড় ইএমআই ক্যারিয়ার সংক্রান্ত স্বাধীনতাও কমিয়ে দেয়। কম বেতনের কিন্তু পছন্দের চাকরি নেওয়া, কিছুদিনের জন্য ক্যারিয়ার বিরতি নেওয়া বা ব্যবসা শুরু করার মতো সিদ্ধান্ত তখন কঠিন হয়ে যায়।

কখন বাড়ি না কিনে ভাড়া নেওয়া ভালো?

বাড়ি কেনার খরচ সামলানো কঠিন হলে কিছুদিন ভাড়া বাড়িতে থাকা এবং কেনা পিছিয়ে দেওয়া আর্থিকভাবে বেশি বুদ্ধিমানের সিদ্ধান্ত হতে পারে। এই সময়ে ভাড়া ও সম্ভাব্য ইএমআইয়ের পার্থক্যের টাকা সঞ্চয় করা যায়। পাশাপাশি রক্ষণাবেক্ষণ, সম্পত্তি করের মতো বাড়ি মালিকানার খরচও এড়ানো যায়। কয়েক বছর অপেক্ষা করলে বড় ডাউন পেমেন্ট তৈরি করা সম্ভব হতে পারে। ফলে পরে কম ঋণ নিয়ে বাড়ি কেনার সুযোগ থাকবে।

জরুরি তহবিলে টাকা রাখুন

বাড়ি কেনার পর হাতে কোনও সঞ্চয় না থাকা বড় ঝুঁকি। বর্তমান চাকরির অনিশ্চয়তার পরিস্থিতিতে বিশেষজ্ঞদের মতে, দুই আয়ের পরিবারে অন্তত ছয় মাসের খরচ ও ইএমআই সমান জরুরি তহবিল রাখা উচিত। একজনের আয় থাকা পরিবারে এই সঞ্চয় প্রায় ১২ মাসের খরচ ও ইএমআই পর্যন্ত রাখা নিরাপদ।

সুদের হার বাড়লে কী হবে?

বেশিরভাগ হোম লোনই ফ্লোটিং সুদের হার-এর সঙ্গে যুক্ত। সুদের হার বাড়লে সাধারণত প্রথমে ঋণের মেয়াদ বাড়ে এবং পরে ইএমআইও বাড়তে পারে। একটি সুদের হার চক্রে সর্বনিম্ন থেকে সর্বোচ্চ স্তরের মধ্যে প্রায় ২-২.৫ শতাংশ পয়েন্ট পর্যন্ত পরিবর্তন হতে পারে। তাই বাড়ি কেনার সময় অন্তত ১.৫-২ শতাংশ পয়েন্ট সুদের হার বৃদ্ধির চাপ সামলানোর মতো আর্থিক জায়গা রাখা উচিত। ঋণের প্রথম দিকের বছরগুলিতে অতিরিক্ত টাকা দিয়ে প্রি-পেমেন্ট করলে সুদের বোঝা উল্লেখযোগ্যভাবে কমানো সম্ভব। কম সুদের অন্য ঋণে পরিবর্তন করার ক্ষেত্রেও নতুন সুদের সুবিধার তুলনায় প্রসেসিং ও অন্যান্য খরচ বেশি হচ্ছে কি না, তা হিসাব করতে হবে।

বাড়ি খোঁজার আগেই প্রি-অ্যাপ্রুভড লোন নিন

বাড়ি খোঁজা শুরু করার আগে প্রি-অ্যাপ্রুভড হোম লোন নেওয়া কার্যকর হতে পারে। এতে ব্যাংক কত টাকা পর্যন্ত ঋণ দিতে প্রস্তুত, তার একটা পরিষ্কার ধারণা পাওয়া যায়। ফলে বাজেটের বাইরে থাকা বাড়িগুলি শুরুতেই তালিকা থেকে বাদ দেওয়া সম্ভব। এতে পছন্দ হয়ে যাওয়ার পর অতিরিক্ত দামের বাড়ি কেনার জন্য আর্থিকভাবে চাপ নেওয়ার ঝুঁকিও কমে।

যাঁরা বর্তমানে ভাড়ায় থাকেন, তাঁদের ক্ষেত্রে দ্রুত বসবাসযোগ্য বাড়ি বেছে নেওয়া সুবিধাজনক। এতে একই সময়ে ভাড়া এবং হোম লোনের ইএমআই দেওয়ার পরিস্থিতি এড়ানো যায়। বোনাস, প্রত্যাশার চেয়ে বেশি বেতন বৃদ্ধি বা অন্য কোনও অতিরিক্ত আয় হলে তার একটি অংশ দিয়ে ঋণ প্রি-পেমেন্ট করা যেতে পারে। সময়ের সঙ্গে আয় বাড়লে ইএমআইও ধীরে ধীরে বাড়ানোর মাধ্যমে ঋণ দ্রুত পরিশোধ করা সম্ভব।

বাড়ি কেনার সঠিক বাজেট আসলে ব্যাংক যতটা ঋণ দিতে রাজি, তা নয়। আপনার আয়, ডাউন পেমেন্ট, জরুরি সঞ্চয়, ভবিষ্যতের খরচ এবং সুদের হার বাড়লেও ইএমআই চালানোর ক্ষমতা মিলিয়েই প্রকৃত ক্রয়ক্ষমতা নির্ধারণ করা উচিত।

আরও পড়ুন: ৮,০০০ এমএএইচ ব্যাটারি নিয়ে ভারতে Realme P4S 5G, দাম ৩৪,৯৯৯

আরও পড়ুন: মেড ইন ইন্ডিয়ায় ফের ইতিহাস! দেশের সফল মহাকাশ অভিযানে ব্যবহার হচ্ছে দেশীয় সেমিকন্ডাক্টর চিপ

আরও পড়ুন: DRDO র বড় সিদ্ধান্ত! এবার দেশেই তৈরী হতে চলেছে টর্পেডো সাবমেরিন